Ринок землі в Україні: ілюзії та страхи

Запровадження вільного продажу землі завжди викликало запеклі суперечки між противниками та прихильниками цього кроку. З одного боку, відкриття земельного ринку підтримує МВФ і навіть зробив зняття мораторію одним з ключових умов виділення наступного траншу. З іншого – в Україні дуже сильно лобі противників запровадження вільного продажу землі, яка 6 жовтня здобула тактичну перемогу – Верховна Рада прийняла закон № 5123-1 про продовження мораторію на продаж землі терміном на один рік.
Тим не менш, тиск МВФ і необхідність зовнішнього фінансування для країни може змінити ситуацію найближчим часом. Тому зараз необхідно замислитися, що дасть Україні вільний продаж землі, і які ризики і можливості вона несе. Зазвичай прихильники і противники ринку землі впадають у крайнощі і обіцяють обов'язковий колапс і соціальний вибух на селі, або негайне процвітання і залучення багатомільярдних інвестицій. Як завжди, істина повинна бути десь посередині. Розглянемо основні міфи – на чому вони базуються і що їм можна протиставити.
Міф 1. Відкриття ринку землі без обмежень – це європейський шлях, яким повинен слідувати вітчизняний агросектор
Дивно, що від уваги прихильників і противників земельної реформи вислизнув той факт, що в цьому році в сусідній Польщі був прийнятий новий закон про обіг сільськогосподарських земель. Так як у нас Польща вважається безумовним зразком для наслідування, було б цікаво поглянути на досвід сусідньої держави.
Незважаючи на всі протести ЄС, поляки фактично заборонили продаж землі іноземним громадянам і встановили максимальний розмір земельних володінь не більше 300 га на одну людину. При цьому купити землю може тільки той громадянин, який постійно проживав в цій місцевості як мінімум п'ять років, і він ще повинен взяти на себе зобов'язання обробляти самостійно куплену землю як мінімум протягом 10 років. Таке рішення фактично повністю закриває вільний ринок землі в країні.
Як ми бачимо, Польща вирішила йти зовсім протилежного шляху. Поляки побоюються, що західноєвропейські інвестори скуплять землю, що призведе до укрупнення угідь, розвитку агрохолдингів і, зрештою, руйнування традиційного сільського господарства, заснованого на невеликих фермах. При цьому не варто забувати, що польський агросектор є одним з найпотужніших в Євросоюзі. Загальний обсяг польського агроекспорту перевищив у минулому році $29 млрд, що майже в два рази більше, ніж обсяг експорту українських колег.
Ті чи інші обмеження на продаж землі також існують у багатьох європейських державах. Практично у всіх східноєвропейських країнах і країнах Балтії заборонено продавати землю громадянам з країн, що не входять в Євросоюз. А в балканських державах, що не входять в ЄС, взагалі заборонено продавати землю іноземцям.
Міф 2. Іноземці та агрохолдинги скуплять всю землю за безцінь
Крім Польщі ще одним цікавим прикладом реалізації земельної реформи є Російська Федерація. Вільний ринок землі був там запроваджено з 2002 року. Формально іноземні власники не можуть купувати землю в Росії напряму. Однак ніхто не заважає їм робити це через «матрьошку» – російське юридична особа.
Кожен регіон встановлює граничний розмір концентрації земельних угідь – як правило, це не більше 10% від усієї орної землі в районі. Але це обмеження легко обійти. Тим не менш, у власності юридичних осіб перебуває не більше 3% від всіх орних земель Росії (станом на 2011 рік). Велика частина землі, як і в Україні, належить громадянам і державі.
У структурі земельного банку «Русагро» – найбільшого публічного російського агрохолдингу – тільки 43% земельних угідь знаходиться у власності. Решту холдинг продовжує орендувати. Іноземці за 14 років вільного ринку землі також не змогли акумулювати значний земельний банк. А найбільший іноземний землевласник, шведський холдинг Black Earth Farming із земельним банком у власності понад 220 000 га, навпаки планує продати свої активи в Росії.
Справа в тому, що земля, як і будь-який інший актив, що не продається у вакуумі. Володіння цим активом пов'язане з багатьма юридичними, економічними та політичними ризиками, які в свою чергу залежать від загального інвестиційного клімату в країні.
Так, наприклад, одним з перешкод для більш активного розвитку ринку землі в Росії є неврегульовані юридичні питання у зв'язку з частковою власністю на землю. Станом на 2009 рік, тільки 3,5% з 12 мільйонів власників земельних часток мають державну реєстрацію (джерело BEFL). Інвестори, а особливо іноземні, не будуть купувати навіть найбільш родючу землю за найнижчою ціною, якщо юридичні права на неї належним чином не оформлені і не захищені. Тому можливість вільно купувати і продавати землю ще не означає появу реального ліквідного ринку.
Міф 3. Після введення ринку землі можна буде залучати кредити під заставу землі
Досвід Росії, де вільний земельний ринок функціонує вже 14 років, показує, що місцеві банки не дуже охоче надають фінансування під заставу землі. Для банків земля виявилася не дуже ліквідним і зрозумілим активом. Продати землю на вторинному ринку набагато складніше, ніж зерно або сільськогосподарську техніку.
Крім того, земельні застави пов'язані зі значними юридичними ризиками і небезпекою земельного рейдерства. За фактом права власників землі після відкриття ринку можуть бути захищені так само погано, як і зараз права кредиторів.
Міф 4. Після введення ринку землі ціни на землю зростуть у кілька разів
Апологети введення вільного ринку землі, як правило, посилаються на досвід східноєвропейських країн, у яких з моменту відкриття ринку ціни на землю зросли в 4-5 разів. Однак далеко не факт, що так само станеться і в Україні. Східноєвропейські країни зробили величезний стрибок у розвитку за останні 15 років у порівнянні з кінцем 1990-х – початком 2000-х, коли запускався земельний ринок. За цей період ВВП цих країн зріс багаторазово, як і рівень життя і ціни на нерухомість.
Ще раз повторюся: земля – це не актив у вакуумі. Крім безпосередньо сільськогосподарських аспектів, на її вартість впливають макроекономічні чинники та рівень життя населення. Так, незважаючи на те, що врожайність у Східній та Західній Європі найчастіше однакова, вартість ріллі, наприклад, у Нідерландах (близько 30 000 євро) в кілька разів вище, ніж у тій же Польщі (5 000 євро).
Щоб відповісти на питання, чи можуть в Україні зрости ціни на землю так само, як і в Східній Європі після відкриття ринку, потрібно розуміти, як буде розвиватися Україна в найближчі роки. Якщо українська економіка буде продовжувати стагнувати, то про яке багаторазове зростання цін може йти мова?
Крім того, фактична вартість землі буде дуже сильно відрізнятися в залежності від розміру земельної ділянки. Досвід Росії показує, що найбільш ліквідний актив на земельному ринку – це вже зібраний земельний банк розміром від 1000 га.
У той же час розрізнені земельні ділянки користуються набагато меншим попитом. Тому окремий пай розміром до 5 га може виявитися нікому не потрібним, крім того агрохолдингу, який його орендує. В цьому випадку для агрохолдингу не буде ніякого резону пропонувати ціну вище кадастрової вартості.
Підводячи підсумки, варто ще раз підкреслити, що розглядати ринок землі у відриві від економіки країни та її інвестиційного клімату неможливо. Тим не менш, відкриття земельного ринку дійсно здатне дати певний поштовх для українського агросектору, стимулюючи розвиток іригації і прискорене зростання в таких нішевих сегментах, як садівництво, виноградарство і виробництво органічної продукції.
На орендованій землі виробник не мотивований робити довгострокові інвестиції, такі як будівництво дорогої іригаційної системи або закладання виноградника, від якого перший урожай буде лише через п'ять років. Однак без створення міцних інституційних і регуляторних засад функціонування ринку та реального захисту прав власників вільний ринок працювати не може і не буде. Тому формальне відкриття ринку землі – це не панацея і не отрута, це тільки початок довгого та непростого шляху.
- В следующем обновлении мобильного приложения «Приват24» разработчики добавят новую функцию. Звонки, поступающие на смартфон, можно будет проверять: не от мошенника ли они исходят.
- Коли в країні за кілька років закривається більше 70 банків, виникають два основні питання: «хто винен?» і «що робити?».